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A última dessas restrições será levantada no final de março de 2022.Neste artigo, os experientes advogados imobiliários e de reestruturação da DLA Piper avaliam quais opções os proprietários têm agora.Os proprietários foram os primeiros a sentir os efeitos da pandemia do COVID-19, com os inquilinos forçados a fechar as instalações comerciais como parte de um bloqueio nacional.Muitas das opções usuais disponíveis para os proprietários foram restritas para evitar ações agressivas de recuperação de dívidas e foram mantidas em grande parte para dar aos inquilinos espaço para respirar após o bloqueio e permitir que os níveis de caixa se recuperassem.Com o levantamento das últimas restrições no final de março de 2022, as opções ao dispor de um senhorio que pretenda recuperar as rendas em atraso após este período constam do quadro abaixo.Resumo da posição atual para aluguel em atraso (excluindo dívida de aluguel protegida)A fim de evitar uma onda de ações dos proprietários após o levantamento das restrições no final de março de 2022, um número limitado de inquilinos terá acesso a um esquema de arbitragem estabelecido pela Lei de Aluguel Comercial (Coronavírus) de 2022 (CRCA 2022).O esquema de arbitragem está aberto a inquilinos com aluguéis em atraso relativos ao período de 21 de março de 2020 até a data em que as restrições específicas do COVID-19 que afetam o negócio do inquilino relevante finalmente terminaram (a dívida de aluguel protegida).A dívida de aluguel protegida deve ser tratada sob o esquema de arbitragem e outras opções de execução são restritas enquanto a janela para encaminhamentos sob CRCA 2022 estiver aberta.A avaliação de impacto do governo para o projeto de lei em 2021, usando a modelagem do HM Treasury, sugeriu que havia 210.00 negócios de inquilinos com um total de GBP 1,5 bilhão de aluguel agregado diferido.No entanto, estima-se que apenas 50.000 negócios de inquilinos se enquadram no escopo da nova legislação e desses estima-se que apenas 5.000 – 13.000 disputas de aluguel serão submetidas à arbitragem.Resta saber quão popular será o esquema de arbitragem, mas achamos que a complexidade do esquema e o resultado incerto da arbitragem podem impedir as partes de usá-lo.Para obter mais detalhes sobre quem é elegível para usar o esquema de arbitragem e qual aluguel está no escopo do CRCA 2022, consulte nosso briefing anterior: Projeto de lei de aluguel comercial (coronavírus).A janela para o proprietário ou o inquilino fazer uma referência à arbitragem é de seis meses a partir da data de entrada em vigor da CRCA 2022, ou seja, será encerrada em 24 de setembro de 2022 (a menos que seja prorrogada).Durante esta janela, um proprietário está impedido de usar seus métodos usuais de aplicação estabelecidos na tabela acima.Mudanças no projeto de lei como originalmente apresentado ao parlamentoO Projeto de Lei do Aluguel Comercial (Coronavírus) 2022 passou pelas duas Câmaras do Parlamento sem um volume significativo de emendas.De nota foi:As disposições da CRCA 2022 terão uma série de consequências para os proprietários e as ações que eles podem decidir tomar para recuperar a dívida de aluguel protegida.Os proprietários vão querer considerar alguns dos fatores abaixo.Arbitragem como defesa do "proprietário"?Quando um árbitro proferiu uma sentença após uma remessa à arbitragem, o inquilino não poderá incluir a sentença em qualquer acordo voluntário da empresa, esquema de acordo ou plano de reestruturação por um período de 12 meses após a data da sentença.Como resultado, podemos começar a ver os proprietários fazendo encaminhamentos para arbitragem onde há preocupações de que os inquilinos possam tentar usar um desses processos para anular a dívida.Qualquer referência desse tipo deve ocorrer antes que a empresa inquilina entre no processo, pois uma referência não pode ser feita posteriormente.Como a arbitragem lida apenas com aluguéis em atraso, isso não impediria um inquilino de usar um processo para reduzir o aluguel futuro, portanto, usar a arbitragem como defesa pode ter sucesso limitado.Qual é o impacto no direito de voto de um proprietário em uma reestruturação subsequente?Existe uma oportunidade de usar o esquema de arbitragem para reduzir os direitos de voto de certos proprietários?Se o resultado da arbitragem for uma dívida menor devida ao senhorio ou for pagável em prestações superiores a 24 meses, a CRCA 2022 é omissa sobre o impacto no direito de voto do senhorio caso o inquilino entre em processo de insolvência antes do pagamento da dívida.Dada a natureza final e vinculativa da arbitragem, é provável que o direito de voto seja o valor reduzido.Como resultado, podemos começar a ver inquilinos buscando usar o esquema de arbitragem para reduzir os direitos de voto de certos proprietários como um passo preliminar para uma reestruturação subsequente.Qual é a situação dos depósitos de aluguel?Qualquer valor que tenha sido sacado de um depósito de aluguel antes da entrada em vigor da CRCA 2022 para fazer frente ao aluguel não pago do período delimitado é considerado não pago para fins da CRCA 2022. Portanto, é possível que o inquilino encaminhe esse valor para arbitragem e nos termos da sentença do árbitro para que tal valor devido aos proprietários seja reduzido.Este é um risco de fluxo de caixa para o proprietário que pode já ter pago tais quantias a um credor antes do momento da arbitragem.Como serão tratadas várias arbitragens?Resta saber como os árbitros vão lidar com isso quando se deparam com uma arbitragem que envolve um inquilino ou proprietário que é objeto de várias remessas separadas para arbitragem.Embora seja aberto às partes escolher seu árbitro, não há exigência de combinar arbitragens ou levar em conta o impacto de outras arbitragens envolvendo as partes.Se você quiser saber como a Lexology pode impulsionar sua estratégia de marketing de conteúdo, envie um e-mail para [email protected] .© Copyright 2006 - 2022 Law Business Research